Наиболее часто задаваемые вопросы в области жилищного права.

 

 

 

Какие виды жилых помещений существуют?

Жилые помещения представляют собой недвижимое имущество, которое может являться предметом гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение и т.д.).

Жилым домом считается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием.

Комнатой признается часть квартиры или жилого дома, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в квартире или жилом доме.

Жилые помещения могут находится в собственности граждан, организаций, а также в государственной и муниципальной собственности. 

 

Какой порядок регистрация по месту жительства и месту пребывания?

Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту жительства и по месту пребывания. Регистрация производится территориальными органами, уполномоченными осуществлять функции по контролю и надзору в сфере миграции (органы Федеральной Миграционной службы Российской Федерации). В населенных пунктах, где такие органы отсутствуют, действия по регистрации по месту жительства и месту пребывания граждан осуществляет местная администрация.

Гражданин, изменивший свое место жительства, обязан обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию с соответствующим заявлением не позднее семи дней с момента прибытия на новое место жительства.

Основанием для регистрации по месту жительства гражданина является наличие у них права пользования жилым помещением в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

За проживание без регистрации по месту жительства или месту регистрации гражданин может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа в размере от 1500 до 2500 рублей.


Что такое приватизация жилья?

Это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Бесплатная приватизация продлена до 1 марта 2015 года.

Бесплатно получить в собственность можно жилые помещения, занимаемые на основании договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, а также жилые помещения относящиеся к ведомственному жилищному фонду. 

Не могут быть приватизированы квартиры или комнаты:

Приватизировать квартиру можно только при согласии всех проживающих в ней совершеннолетних членов семьи (включая несовершеннолетних от 14 до 18 лет). В приватизации могут принять согласие все проживающие в жилом помещении граждане.
Проживающий в жилом помещении гражданин или граждане вправе отказаться от участия в приватизации, дав согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими лицами, проживающими в квартире. Такая ситуация, например, возможна тогда, когда граждане имеют намерение участвовать в приватизации иного жилого помещения. Ведь приватизировать жилье совершеннолетний гражданин может только один раз. Ребенок участвовавший в приватизации до 18 лет, вправе участвовать в приватизации жилья после достижения им восемнадцатилетия.
Как правило, приватизировать жилое помещение не включив в число собственников проживающих там детей не удастся, поскольку такая сделка будет недействительной.  
При покупке ранее приватизированной квартиры, необходимо в обязательном порядке проверять каким образом была приватизирована квартира и какие лица в момент приватизации имели право получить ее в собственность. В том случае, если при приватизации жилья одно или несколько лиц, имели равные права  с лицом его приватизировавшим, то выписать указанных лиц из квартиры после ее приобретения жилья вам скорее всего не удастся.
 

Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры?

В договоре купли-продажи квартиры должны содержаться все существенные условия такого договора: 

- предмет договора (должно быть указано то имущество, которое продается, его место нахождения и его характеристики). Для договора купли-продажи квартиры достаточно указать те характеристики, которые указаны в техническом паспорте БТИ. Желательно к договору приложить сам технический паспорт квартиры;

- цена. В законе прямо указано, что при отсутствии цены в договоре купли-продажи недвижимости, договор считается незаключенным. Это означает, что тот документ, который стороны назвали договором, на самом деле договором не является и не влечет правовых последствий;

- перечень лиц, которые сохраняют  в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием на их прав на пользование продаваемым жилым помещением;

- все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Для продавца квартиры целью совершения сделки является получение покупной цены, поэтому следует внимательно отнестись к моменту передачи денег покупателем. В случае если после заключения договора купли-продажи квартиры покупатель будет уклоняться о передачи продавцу покупной цены, вернуть квартиру продавцу скорее всего не получится. Судебная практика на сегодняшний день исходит из того, что продавец вправе с покупателя требовать денежные средства и проценты, но не требовать расторжения договора  и возврата квартиры.

Продавцу для защиты своих прав необходимо настоять на включение в договор купли-продажи квартиры условия, в соответствии с которым  в случае расторжения договора квартира возвращается продавцу. Кроме того, можно использовать для передачи денежных средств банковскую ячейку, предусмотрев в договоре аренды банковской ячейки порядок доступа к ней сторон договора. 

Как выписать человека из квартиры (муниципальной и приватизированной)?

Очень часто возникают вопросы о том, как освободить свою квартиру от прописанных там граждан. Иногда, после переезда другую квартиру, люди остаются, прописанными по старому месту жительства, забывая при этом оплачивать коммунальные платежи. Возможна ситуация, когда проживающие на одной жилплощади лица ведут асоциальный образ жизни и мешают нормально жить остальным. Иногда дети будучи прописаны с одним из родителей, реально проживают с другим. В этих и многих других случаях свои права жилое помещение можно защитить в судебном порядке.

Муниципальное жилье.

Гражданина переехавшего на другое постоянное место жительства  можно выписать, обратившись в суд с исковым заявлением «О признании утратившим право на жилое помещение в связи с переездом на другое постоянное место жительства».

Граждан которые ведут асоциальный образ жизни, можно выселить на основании ст.91 Жилищного кодекса Российской Федерации, в том случае, если последние используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Также могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

 

Жильё находящееся в собственности граждан.

В случае если квартира была приобретена в собственность  одним из супругов до брака или во время брака по безвозмездной сделке (дарение) то согласно действующему законодательству, после расторжения брака бывший супруг утрачивает право на пользование жилым помещением на основании части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако, необходимо помнить, что указанная статья допускает множество оговорок. В частности, суд вправе сохранить право пользования жилым помещением за бывшим супругом на определенный срок. Суд может обязать приобрести выселяемому супругу жилье, если по отношению к нему имеются алиментные обязательства.

В случае отчуждения жилого помещения (купля-продажа, дарение и т.д.) право пользования за членами семьи бывшего собственника не сохраняются и они могут быть сняты с регистрационного учета по месту жительства по иску нового собственника жилого помещения. 

В том случае, если жилое помещение предоставлялось по договору безвозмездного пользования или ссуды (иным договорам предполагающим в пользование жилых помещений), право пользования жилым помещением прекращается в связи с прекращением такого договора (расторжение, односторонний отказ). 

В любом случае, снятие граждан с регистрационного учета и выселение предполагают обращение заинтересованных лиц в суд. В связи с чем, целесообразно обратиться за юридической помощью к адвокату.


Как определить порядок пользования квартирой у которой несколько собственников?

Определить порядок пользования квартирой можно только в том случае если она находится в собственности нескольких лиц.

Существует два способа определения порядка пользования квартирой: добровольный и судебный.

При добровольном определении порядка пользования квартирой  между собственниками составляется соглашение об определении порядка пользования квартирой. Для того чтобы это соглашение имело юридическую силу, соглашение должно быть подписано всеми собственниками квартиры и нотариально удостоверено. В соглашении указывается какой комнатой квартиры будет пользоваться каждый собственник.

Судебный (принудительный) способ. Если между собственниками не может быть достигнута договоренность о том, кто какой комнатой будет пользоваться, этот вопрос подлежит разрешению в порядке судебного производства. Собственник которому необходимо определить порядок пользования недвижимостью (например, для заключения договора купли-продажи) может обратиться с исковым заявлением в суд, который находится по месту нахождения спорной квартиры. Исковое заявление должно включать в себя требования собственника, направленные на определение порядка пользования жилым помещением. При принятии решения суд исходит из уже сложившегося порядка пользования квартирой и нуждаемости каждого собственника в конкретной комнате (в моей практике суд передал комнату с балконом моему доверителю поскольку ему было необходимо сушить там пеленки своего новорожденного ребенка).


Можно ли разделить жилое помещение в натуре (физически)?

Разделить жилое помещение можно, но не всегда. Все зависит от технической возможности сделать из одного жилого помещения несколько. Как вы правильно подозреваете, проще разделить в натуре дом. Сложнее разделить квартиру и, разумеется, невозможно разделить комнату.

Раздел возможен тогда, когда в результате такого раздела из одного жилого помещения получится несколько, каждое из которых обладает всеми признаками жилых помещений (наличие отдельного санузла, кухни, выхода и т.д.). Как правило, обычную городскую квартиру в многоквартирном доме разделить не возможно, поскольку отсутствует техническая возможность путем переоборудования создать из нее отдельные жилых помещения и при этом умудриться не нарушить строительные нормы и правила, другие технические нормы и, конечно, права других жильцов. С жилыми домами ситуация намного проще, поскольку оно представляет собой индивидуально-определенное здание, а следовательно, есть больше возможностей для его переоборудования.

По таким делам всегда назначается строительная техническая экспертиза, в которой эксперт отвечает на вопросы:

  • можно ли разделить данное жилое помещение с соответствии (или приблизительно) с долями собственников? 
  • какие варианты раздела возможны?
  • какие строительные работы необходимо произвести, чтобы сделать из данного жилого помещения несколько?

При положительном ответе эксперта суд принимает решение о разделе в натуре жилого помещения. Разумеется, в большинстве случаев, разделить жилое помещение в соответствии с долями сособственников невозможно. В этом случае, суд взыскивает компенсацию за излишек площади.

С соответствующим гражданским делом которое было в практике адвоката можно ознакомиться здесь.


Какое жилое помещение является непригодным для постоянного проживания?

В соответствии со статьёй 15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Таким образом, порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливается нормативно-правовыми актами Правительства Российской Федерации и зависит в том числе, от соответствия этого помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства.

В настоящее время порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливается Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях.

Итак, жилое помещение может быть признано непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

  • ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
  • изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
  • Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
  • Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, установленные в разделе II указанного Положения, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.
  • Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
  • Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В указанном Положении под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.
  • Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.
  • Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
  • Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в п. 26 Положения, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
  • Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме?

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, в соответствии с прямым указанием закона, подвальные помещения в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

При этом, право общей собственности на общее имущества в многоквартирном доме возникает в момент приватизации первой квартиры в таком доме, независимо от регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, нужно учитывать, что поскольку с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, то правовой режим подвальных или иных помещений, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Таким образом, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Материалы судебного дела и решения о признании права общей собственности на подвальное помещение в многоквартирном доме, можно посмотреть по ссылке.




Открыть Сайт адвоката Игнатова О.Л.